Business事業内容

新築分譲マンションは、全社売上高のうち約5割を占めるコア事業です。自社マンションブランド「レーベン」「ザ・レーベン」ならびに都市型コンパクトマンション「ネベル」の企画・開発・販売を全国で行っています。MIRARTHホールディングスグループは「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」のコンセプトのもと､一次取得者層を中心に幅広い世代に向けてマンションを提供しています。

賃貸用の住宅やオフィスなどを開発し、1棟単位で不動産ファンドなどへ売却しています。不動産事業の中で新築分譲マンション事業に次ぐ第2の柱となっており、当事業で開発した物件のうち7～8割をタカラレーベン不動産投資法人に売却するスキームを通じて、同投資法人の成長をサポートする役割も担っています。

投資額については、24,464百万円と前期比で19.0％減少し、目標の300億円を下回りました。これは、他社との仕入れ競争激化の影響もあり仕入れを厳選したことや、既存不動産よりも新規開発の割合が増加していることが背景にあります。新規開発案件は、既存物件の売買と比べて付加価値が大きいため、収益目標に対して利益率向上に貢献しています。
　一方で、売上高・売上総利益はいずれも増加しており、売上総利益率は前期、目標ともに上回りました。好調なマーケットが継続していることに加え、新規開発レジデンスなどが利益率に大きく貢献しています。

一戸建分譲住宅の開発・企画・販売を行っており、「LEBEN PLATZ 」（レーベンプラッツ）というブランド名で展開しています。これまで積み上げてきたマンションの企画・開発力を生かして、同じ住居系不動産の領域である建売住宅の分譲事業を行うことで、事業シナジーを図っていきます。
　当事業はグループ会社であるレーベンホームビルドが主体となって展開しており、自社施工ならではの特長として「光・水・空気」にこだわった高品質かつ快適な空間づくりを追求しています。

根強い戸建ニーズにより、販売が順調に進捗した結果、2023年3月期には189戸を売り上げ（前期比9戸増）、前期比で売上高・売上総利益はいずれも増加しましたが、前期は利益率の高い大規模プロジェクトがあった反動で、売上総利益率は13.2％（前期比1.5ポイント減）と低下しました。売上戸数についても、当初計画対比では、220戸に対して30戸程の未達となっており、今後は営業人員の強化を図っていくことが課題となっています。

グループ会社のレーベンゼストックが主体となり、主に賃貸中の中古マンションの買取・再販事業を行っています。近年急増している、立地価値の高いエリアにある中古マンションニーズを取り込むため、当社グループ内の不動産ネットワークを最大限に活用しながら、賃貸中の中古マンションを積極的に購入し、退去後にリニューアルを実施し再販を行います。

2023年3月期は179戸を売り上げ（前期比8戸増）、仕入も274戸となり（前期比25戸増）、ともに順調に進捗しました。新築分譲マンションと同様に、中古マーケットも活況の傾向にあり、それに伴い利益率は計画を上回りました。

新築分譲マンションは、全社売上高のうち約5割を占めるコア事業です。自社マンションブランド「レーベン」「ザ・レーベン」ならびに都市型コンパクトマンション「ネベル」の企画・開発・販売を全国で行っています。MIRARTHホールディングスグループは「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」のコンセプトのもと､一次取得者層を中心に幅広い世代に向けてマンションを提供しています。

これまでの当事業のビジネスモデルは、発電施設をタカラレーベン・インフラ投資法人に売却するフロー収益がメインでした。一方で2022年11月に同投資法人を公開買い付けにより連結子会社化して以降、基本的に発電施設の売却は行わず、売電収入と施設の運営に注力し、フロー収益からストック収益主体へと収益構造を転換しています。
　当事業の強みの一つはその発電規模にあります。太陽光発電の設備の規模は、システム容量によって「低圧」「高圧」「特別高圧」の3つに分かれています。低圧は住宅の太陽光パネルなど小規模発電、特別高圧は2,000kW 以上のいわゆる「メガソーラー」にあたり、高圧はその中間の規模です。低圧は設備投資のハードルが低く、特別高圧はスケールメリットでコストを抑えられるためそれぞれ競合の多い分野ですが、高圧は用地取得と設備投資の手間が掛かる割にスケールメリットを得にくいため、参入障壁が高くプレイヤーも限られていました。当社グループが2021年に中小型太陽光発電所に強みを持つLCE を子会社化したことで、今後注力するPPA に適した発電規模である高圧に強みを持つこととなりました。コストに関しても、当社グループが培ってきた不動産事業における用地取得・仕入のネットワークやノウハウを生かしてスピーディーな開発を実現し、なおかつ同時に複数の案件を手掛けることで、調達コストなどを大幅に下げることが可能となります。さらに売電ビジネスにおいても、電力需要家やオフテイカーとなるパートナー企業との提携により収益を確保しています。
　多くの企業や自治体等が脱・低炭素化への取り組みを強化する流れがある中、当事業は主力の不動産事業を支える有力な柱になり得ると考えています。今後はFIT 制度に依存しないビジネスモデルを構築して安定収益による持続的な成長を果たし、2030年3月期にはEBITDA で不動産事業とエネルギー事業が1：1となる水準まで成長させることを目指します。

2023年3月期の事業セグメントの変更により、「その他事業」のうち運用報酬部分が単独の事業セグメントとして独立し、「アセットマネジメント事業」となりました。アセットマネジメント事業では、MIRARTHホールディングスグループに蓄積された不動産、再生可能エネルギーに関する豊富な専門知識・ノウハウ・ネットワークを活用し、当社グループの資産運用会社を通じてJ-REITや私募ファンドなどの運用を行っています。

アセットマネジメント事業は、タカラレーベン ・インフラ投資法人へのTOBの影響で予定していた取得報酬がなくなったため、売上高・営業利益ともに減少し、売上高1,096百万円（前期比16.6% 減）、営業利益322百万円（同45.7％減）となり、2023年3月期の当事業の営業利益構成比は、4.6％となりました。
　中期経営計画では、アセットマネジメント事業の営業利益構成比を2027年3月期に9％、2030年3月期には15％へ拡大する目標を掲げています。当事業の収益構造は、MIRARTHホールディングスグループ内で運用する各種ファンドの運用資産残高の増加に伴い伸長していく形です。資産規模については、2025年3月末までに各種ファンド合計で3,000億円を目指しており、順調な積み上げの結果、2023年3月末時点には、取得価格ベースで約2,500億円となっています。

MIRARTHホールディングスグループは、さまざまに変化していく人々の「住まい」にかかわる事業を広く手掛けています。レーベンホームビルドによる建設請負事業、レーベンコミュニティが担うリハビリデイサービス事業、レーベンホテルズが行うホテルの直営事業がその他事業に含まれます。